Mise en demeure de payer un loyer impayé : modèle et procédure

Modèle de lettre de mise en demeure pour loyer impayé (avec exemple gratuit)

Modèle prêt à l’emploi à copier-coller

La mise en demeure de payer n’impose aucun canevas légal, mais elle doit être précise et complète pour servir de preuve en cas de litige. Voici un modèle conforme aux exigences juridiques, à personnaliser avec vos informations.

• Coordonnées complètes nom, prénom et adresse du bailleur et du locataire
• Montant dû détaillé loyers et charges impayés, mois concernés, total exact
• Délai de paiement fixé 8 jours pour régulariser la situation
• Rappel de la clause résolutoire mention du bail et de la clause applicable
• Formule de mise en demeure explicite sommation de payer sous peine de procédure

Voici le modèle gratuit :

Objet : Mise en demeure de payer vos loyers

« Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous mets en demeure de régler la somme de [montant exact] euros correspondant à vos loyers impayés des mois de [mois concernés]. Cette somme se décompose comme suit : [détail des sommes dues].

Conformément aux dispositions de notre bail et à la loi, vous disposez d’un délai de 8 jours à compter de la réception de ce courrier pour procéder au paiement intégral. À défaut, je me verrai contraint de recourir à une procédure contentieuse, incluant la délivrance d’un commandement de payer et la saisine du tribunal judiciaire. »

Instruction d’envoi du courrier recommandé avec accusé de réception

L’envoi en courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) est indispensable : il constitue la preuve légale de la notification et fait courir le délai de 8 jours accordé au locataire. Conservez précieusement le récépissé et l’accusé de réception signé ils seront déterminants en cas de procédure judiciaire. Vous pouvez adresser la lettre dès que l’impayé atteint 1 à 2 mois, après une relance simple restée sans réponse.

Procédure complète en cas de loyers impayés (étapes amiable et judiciaire)

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, la loi impose un parcours précis avant d’envisager une expulsion. Cette procédure se déroule en deux grandes phases : une phase amiable, privilégiée pour trouver une solution rapide, puis une phase judiciaire si le dialogue échoue. Chaque étape a son importance et doit être franchie dans l’ordre pour préserver vos droits.

Phase amiable : relance simple et solutions négociées

Avant toute action en justice, le dialogue reste la solution la plus efficace et la moins coûteuse.

• Relance simple sous 15 jours : si le loyer n’est pas payé à la date du 5 du mois, envoyez un mail, un SMS ou un courrier simple. La date limite conseillée pour cette première prise de contact est le 20 du mois.
• Proposition d’échéancier au locataire : proposez un plan d’apurement de la dette sur plusieurs mois. Un accord écrit et signé par les deux parties permet souvent de résoudre la situation sans conflit.
• Solliciter la caution, Visale et l’assurance : dès la fin de la phase amiable, contactez le garant solidaire. Si le logement est couvert par une assurance loyers impayés (GLI), la déclaration de sinistre doit se faire dans les 30 jours suivant le premier impayé.

En cas d’impayés atteignant 1 à 2 mois, la situation devient critique. C’est le moment d’envoyer une mise en demeure, qui donne au locataire un délai de 8 jours pour régulariser sa dette avant toute action contentieuse.

Phase judiciaire : commandement de payer et saisine du tribunal

Si la mise en demeure reste infructueuse, la procédure passe à un niveau supérieur. La première étape judiciaire consiste à faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). Ce document officiel accorde au locataire un délai légal de 2 mois pour s’acquitter de la totalité des sommes dues.

Ce commandement est une pièce maîtresse du dossier : il permet d’activer la clause résolutoire présente dans les baux signés depuis le 29 juillet 2023. Passé le délai de 2 mois sans paiement, le bail est automatiquement résilié, et le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un jugement d’expulsion. Notez qu’aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars.

Si la dette dépasse 2 mois, la situation devient très compliquée à résoudre à l’amiable. Le tribunal peut alors prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire, après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Recours après une mise en demeure infructueuse (commandement de payer, expulsion)

Si le locataire ne réagit pas à la mise en demeure, la seule issue est de passer à la phase judiciaire. La première étape est le commandement de payer, un acte solennel délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier). Ce document est indispensable : il ouvre un délai légal de 2 mois pour que le locataire régularise sa situation. Ce n’est qu’après ce délai, si les sommes restent dues, que vous pourrez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion.

L’expulsion : un cadre strict (trêve hivernale)

Même après un jugement favorable, l’expulsion ne peut pas avoir lieu à n’importe quel moment. La loi protège les locataires pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf cas exceptionnels prévus par la loi. En pratique, si le bail a été signé à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire et permet d’accélérer la procédure : le bail est résilié automatiquement dès le commandement de payer demeuré infructueux pendant 2 mois.

Pour sécuriser vos démarches, gardez à l’esprit que chaque étape (mise en demeure, commandement, assignation) doit être prouvée. Le commandement de payer interrompt la prescription et fait courir les intérêts légaux sur les sommes dues. Parallèlement, signalez l’impayé à votre assurance loyers impayés (GLI) ou au garant dans les 30 jours suivant le premier incident de paiement, car les délais de déclaration sont stricts.

Quand envoyer la mise en demeure (timing et délais à respecter)

Agir au bon moment est essentiel pour maximiser vos chances de recouvrer les sommes dues sans envenimer la relation avec votre locataire. Un calendrier précis permet de passer d’une simple relance à une mise en demeure efficace, puis à la procédure judiciaire si nécessaire.

• Dès 1 mois d’impayés : si la situation n’a pas été régularisée après la relance simple, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Attendre plus de 1 à 2 mois d’impayés complexifie considérablement le recouvrement.
• Relance simple avant le 20 : votre locataire doit payer le loyer au plus tard le 5 du mois. En l’absence de paiement, envoyez une première relance simple (mail, SMS ou courrier) sous 15 jours, idéalement avant le 20 du mois. Cette étape permet souvent de débloquer la situation à l’amiable.
• 8 jours pour payer après réception : dans votre mise en demeure, accordez un délai de 8 jours au locataire pour s’acquitter de sa dette. Passé ce délai, vous pouvez engager une procédure contentieuse en faisant délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
• Déclaration assurance sous 30 jours : si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), vous disposez d’un délai de 30 jours après le premier impayé pour déclarer le sinistre auprès de votre assureur. Si vous avez un garant, signalez-lui également l’impayé dans ce même délai afin d’activer la caution solidaire.

Le respect de ces délais n’est pas une simple formalité. Une mise en demeure envoyée trop tardivement retarde l’ensemble de la chaîne procédurale : plus vous attendez, plus la dette s’alourdit et plus le locataire s’installe dans l’impayé. À l’inverse, une relance trop agressive peut braquer un locataire de bonne foi. Le bon équilibre consiste à rester courtois lors de la première relance, puis à passer à un ton ferme et juridique dès le mois suivant. Si vous rencontrez des difficultés pour rédiger votre courrier, le 0 805 160 075 est un numéro vert gratuit dédié aux situations de loyers impayés.

Faire appel à la caution, à Visale ou à l’assurance loyers impayés

Mise en œuvre de la caution solidaire et du garant Visale

Lorsque votre locataire ne paie plus, la caution solidaire constitue votre premier recours. Son activation n’est pourtant pas automatique : vous devez justifier avoir mis en demeure le locataire, puis envoyer un courrier recommandé au garant. Il est légalement tenu de payer les sommes dues si le locataire est défaillant.

Avec le dispositif Visale proposé par Action Logement, vous disposez d’un délai de 30 jours après le premier impayé pour signaler la situation sur la plateforme dédiée. Le garant couvre alors les loyers impayés, mais aussi les charges et les éventuelles dégradations locatives. Conservez précieusement l’historique des paiements et vos échanges avec le locataire pour constituer un dossier solide.

Déclaration de sinistre à l’assurance loyers impayés (GLI)

Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), la démarche doit être rapide et méthodique. Dès le premier impayé constaté, vous devez déclarer le sinistre dans les 30 jours auprès de votre assureur. Un dossier incomplet ou tardif peut compromettre votre indemnisation.

• Déclarer sous 30 jours : délai imparti après le premier loyer impayé pour signaler le sinistre.
• Transmettre commandement de payer : l’assureur exige la copie de l’acte délivré par commissaire de justice.
• Indemnisation plafonnée au contrat : la prise en charge varie selon les garanties souscrites, souvent entre 12 et 24 mois.

En l’absence de GLI, c’est à vous de solliciter un commissaire de justice pour faire délivrer le commandement de payer. Sans cette protection, les frais de procédure restent à votre charge. Le 0 805 160 075, numéro vert gratuit dédié aux loyers impayés, peut vous orienter vers les solutions adaptées à votre situation.

Différence entre lettre de relance simple et mise en demeure

La relance simple constitue une première étape informelle : un mail, un SMS ou un appel suffisent pour rappeler au locataire son obligation de payer. Aucun formalisme n’est exigé et cette démarche ne produit pas d’effet juridique. Elle permet souvent de résoudre un oubli ponctuel sans envenimer la relation.

La mise en demeure représente un acte bien plus sérieux. Ce courrier officiel, envoyé en recommandé avec accusé de réception, engage juridiquement le locataire et constitue une preuve légale en cas de litige. Elle marque le point de départ du délai de 8 jours accordé au locataire pour régulariser sa situation avant qu’une procédure contentieuse ne soit engagée.

Entre les deux, la différence tient aussi au timing : la relance s’envoie dans les 15 jours suivant l’échéance impayée idéalement avant le 20 du mois tandis que la mise en demeure intervient après 1 à 2 mois d’impayés. Si la relance échoue, la mise en demeure constitue l’étape obligatoire avant d’envisager un commandement de payer.

Alerter la CAF ou la MSA en cas d’impayés

Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS), vous avez l’obligation de signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dès que le défaut de paiement atteint deux mois. Ce signalement déclenche une procédure encadrée : l’organisme prévient le locataire qu’il dispose d’un délai pour régulariser sa situation avant toute suspension de son aide.

La procédure sera simplifiée par de nouveaux décrets entrés en vigueur le 12 février 2026, avec une application pleine dès le 1er janvier 2027. Ces textes modifient les règles de gestion des impayés et le calcul des aides, afin d’accélérer le traitement des dossiers et de clarifier les responsabilités de chaque partie.

En attendant, ce signalement reste une étape essentielle : il protège votre trésorerie en cas de versement direct de l’aide au bailleur et constitue une preuve de votre diligence dans le cadre d’une éventuelle procédure judiciaire. Vous pouvez aussi appeler le numéro vert gratuit 0 805 160 075 (SOS loyers impayés) pour être guidé dans vos démarches.