Mise en demeure pour loyer impayé : le modèle gratuit et la procédure complète

Modèle de lettre de mise en demeure pour loyer impayé

Le modèle prêt à copier (bail d’habitation)

Voici un modèle de mise en demeure directement exploitable pour un bail d’habitation. Il intègre toutes les mentions obligatoires pour être valable devant un tribunal. Adaptez uniquement les champs entre crochets.

Objet : Mise en demeure de payer les loyers et charges

[Prénom NOM du bailleur]
[Adresse complète]
[Code postal et ville]

À l’attention de [Prénom NOM du locataire]
[Adresse du logement loué]
[Code postal et ville]

Lettre recommandée avec accusé de réception n° [numéro]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous mets en demeure de régulariser le paiement des loyers et charges impayés, conformément aux dispositions de l’article 1344 du Code civil et de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Au jour de la présente, votre dette s’élève à la somme de [montant total] euros, décomposée comme suit :

• Loyer de [mois] : [montant] euros
• Loyer de [mois] : [montant] euros
• Provisions pour charges : [montant] euros

Je vous accorde un délai de 8 jours à compter de la réception du présent courrier pour vous acquitter de la somme due. À défaut de régularisation dans ce délai, je me verrai contraint de mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au bail et d’engager une procédure contentieuse (commandement de payer, assignation devant le tribunal judiciaire).

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature et date]

Les deux variantes à adapter (garant et bail commercial)

Le modèle ci-dessus doit être adapté selon votre situation. Deux variantes sont fréquemment nécessaires :

• Variante garant solidaire : le bailleur adresse une copie de la mise en demeure à la caution. La loi impose d’informer le garant dans un délai de 15 jours après le commandement de payer. La lettre doit préciser que la caution est tenue au paiement depuis la signature du bail, à hauteur des sommes impayées.
• Variante bail commercial : le fondement légal diffère il s’agit de l’article L145-41 du Code de commerce. La mise en demeure doit viser ce texte et mentionner que le locataire commercial dispose de 2 mois pour régulariser sa dette avant que la clause résolutoire ne joue.

Où trouver la version Word et PDF

Pour gagner du temps, vous pouvez télécharger ce modèle au format Word ou PDF sur la plupart des sites spécialisés en droit immobilier. Préférez une version PDF pour l’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), ou utilisez la lettre recommandée électronique (LRE) qualifiée, qui possède une valeur juridique identique à la LRAR depuis le décret du 9 mai 2018 tout en étant moins coûteuse et plus rapide.

Procédure après mise en demeure (commandement, assignation, expulsion)

Les 6 étapes jusqu’à l’expulsion

Si le locataire ne paie pas dans le délai de 8 jours indiqué dans la mise en demeure, le bailleur enclenche la procédure contentieuse. Chaque étape est encadrée par des délais stricts imposés par la loi.

• Étape 1 : Commandement un commissaire de justice signifie un commandement de payer au locataire.
• Étape 2 : Assignation le bailleur assigne le locataire devant le tribunal judiciaire.
• Étape 3 : Audience le juge examine le dossier environ 1 mois après l’assignation.
• Étape 4 : Jugement le tribunal prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion.
• Étape 5 : Quitter les lieux le locataire dispose de 2 mois pour vider le logement.
• Étape 6 : Expulsion forcée un commandement de quitter les lieux est signifié, puis les forces de l’ordre peuvent intervenir.

Délais et trêve hivernale

Le commandement de payer offre un délai légal de 2 mois au locataire pour régulariser sa dette. S’il paie l’intégralité des sommes dans ce délai, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit normalement.

La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars : aucune expulsion ne peut être exécutée durant cette période. En revanche, la procédure peut suivre son cours jusqu’au jugement, seule l’intervention des forces de l’ordre est suspendue. Une expulsion peut donc être ordonnée en hiver, mais son exécution attendra le printemps.

Passé le délai de 2 mois sans régularisation, le bailleur peut demander au juge la résiliation immédiate du bail. Le locataire conserve la possibilité de solliciter des délais de paiement auprès du tribunal, qui les accorde si sa situation le justifie et s’il est en mesure de s’acquitter de sa dette.

Quand et comment envoyer la mise en demeure

Le déclenchement de la mise en demeure suit un calendrier précis. Après 20 à 25 jours de retard de paiement, l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception devient pertinent, surtout si une première relance simple est restée sans réponse depuis 15 jours.

Un délai d’impayés de 1 à 2 mois est le moment idéal : le locataire a eu le temps de régulariser, et vous prouvez votre bonne foi. Dans la lettre, accordez un délai de 8 à 15 jours pour payer, sous peine de saisir le tribunal. Passé ce délai, vous engagez la procédure contentieuse avec un commandement de payer.

Utilisez la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou un recommandé électronique qualifié pour sécuriser la preuve de réception. Mentionnez clairement le montant dû, l’échéance concernée, et les références légales (article 1344 du Code civil, article 24 de la loi de 1989) pour éviter toute contestation.

Le cadre juridique et la rédaction de la lettre (mentions et structure)

Une mise en demeure de payer un loyer impayé n’est pas une simple formalité. Elle repose sur un socle juridique précis et doit respecter une structure stricte pour être valable devant un juge. Décryptons les fondements légaux et la méthode de rédaction en 6 blocs.

Le cadre légal expliqué simplement

Deux textes principaux encadrent cette procédure. L’article 1344 du Code civil donne sa force à la mise en demeure : il matérialise votre demande et fait courir les intérêts légaux. Pour les locations d’habitation, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est la référence absolue. Il définit les conditions de résiliation du bail et impose la clause résolutoire dans tous les contrats.

La prescription pour les impayés de loyer est de 3 ans. Passé ce délai, les anciennes dettes ne peuvent plus être réclamées en justice. Enfin, depuis le décret du 9 mai 2018, la lettre recommandée électronique (LRE) qualifiée a exactement la même valeur juridique que la LRAR papier, ce qui facilite les démarches en ligne.

Rédaction : la structure en 6 blocs

Pour une lettre efficace et opposable, construisez votre document en respectant ces six blocs essentiels :

• Bloc 1 : En-tête Vos coordonnées complètes (nom, adresse) et celles du locataire, avec numéro SIREN pour un bailleur professionnel.
• Bloc 2 : Objet « Mise en demeure de payer vos loyers » : une mention claire et indispensable.
• Bloc 3 : Décompte créance Somme totale due, détaillée par échéance : loyer principal, charges, et le total par mois.
• Bloc 4 : Délai paiement Accordez 8 à 15 jours pour régulariser, un délai raisonnable qui évite tout caractère abusif.
• Bloc 5 : Conséquences Mentionnez les risques : commandement de payer, application de la clause résolutoire et saisine du tribunal.
• Bloc 6 : Coordonnées et signature Date, signature et coordonnées pour faciliter le contact.

Cette structure s’adapte aux baux d’habitation comme aux baux commerciaux, mais vérifiez les clauses spécifiques de votre contrat avant l’envoi.

Assurance loyers impayés (GLI) et protection du bailleur

Comment fonctionne la GLI au quotidien ?

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance qui prend le relais dès le premier mois de loyer manqué. Dès que le locataire dépasse son échéance du 5 du mois, vous contactez l’assureur avec les pièces justificatives : bail, quittances impayées et relance adressée au locataire. L’assureur indemnise ensuite les loyers et charges dus, puis engage lui-même les démarches de recouvrement, y compris le commandement de payer et les frais de contentieux.

GLI, caution ou Visale : quelle protection choisir ?

La GLI se distingue de la caution classique : elle protège contre les impayés mais aussi contre les dégradations locatives selon les contrats. Elle est éligible pour les résidences principales (les baux commerciaux sont exclus). Le dispositif Visale d’Action Logement reste une alternative gratuite pour les locataires jeunes ou précaires : la garantie couvre les impayés, mais le plafond de prise en charge est limité et les démarches passent par la plateforme Visale, pas par un assureur privé.

Pour les bailleurs, la cotisation GLI se déduit à 100 % des revenus fonciers, ce qui réduit le coût réel de la protection. Sans GLI, un impayé de plusieurs mois implique de gérer seul la relance, puis la mise en demeure, le commandement et l’assignation sans aucune indemnisation pendant toute la procédure.

Démarches avant la mise en demeure (relance amiable, garant, Visale)

Avant d’envoyer une lettre recommandée, privilégiez une relance amiable. Dès le jour suivant l’échéance non honorée (généralement le 5 du mois), contactez votre locataire par courrier, e-mail ou SMS. Si l’impayé persiste, envoyez une relance simple dans les 15 jours suivant le retard, en rappelant le montant dû et les risques encourus.

Parallèlement, sollicitez le garant : celui-ci est tenu de payer si le locataire est défaillant, et ce depuis la signature du bail. Vous disposez d’un délai de 15 jours après le commandement de payer pour l’informer de la situation. Pensez aussi à la garantie Visale (Action Logement), qui couvre les impayés de loyers pour les locataires éligibles.

Un accord amiable reste toujours la solution la plus rapide. Proposez un échelonnement de la dette sur une durée raisonnable et faites signer un document attestant du compromis. Si aucune solution n’aboutit après 1 à 2 mois d’impayés, l’envoi d’une mise en demeure recommandée devient la seule option pour faire valoir vos droits.

FAQ : réponse aux questions fréquentes sur la mise en demeure

À quoi sert la clause résolutoire dans la mise en demeure ?

La clause résolutoire permet au bailleur de saisir le tribunal pour faire constater la résiliation automatique du bail si le locataire ne paie pas ses loyers dans un délai de deux mois après le commandement de payer. Sans elle, l’expulsion nécessite un jugement qui prononce la résiliation, une procédure plus longue et incertaine.

La trêve hivernale bloque-t-elle toute la procédure ?

Non, la trêve hivernale suspend uniquement l’exécution de l’expulsion, pas la procédure. Entre le 1er novembre et le 31 mars, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, mais le locataire ne peut pas être physiquement expulsé pendant cette période. La procédure continue donc normalement, mais l’expulsion effective est reportée au printemps.

Quel est le délai de prescription pour réclamer des loyers impayés ?

Le délai de prescription est de trois ans pour les loyers impayés. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer les sommes dues avant la période de trois ans précédant la mise en demeure. Il est donc crucial d’agir rapidement pour ne pas perdre le droit de recouvrer les arriérés les plus anciens.

Comment saisir la CCAPEX en cas d’impayés de plus de 2 mois ?

La CCAPEX se saisit par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la préfecture du département du logement. Le bailleur doit joindre une copie du commandement de payer, un décompte des sommes dues et tout justificatif de la procédure en cours. La commission joue un rôle de médiation et peut proposer un plan d’apurement avant l’audience au tribunal.