Dispositifs fiscaux LLI achat immobilier : le guide complet pour investir en 2025 et 2026

Définition et fonctionnement du Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Qu’est-ce que le LLI et à qui s’adresse-t-il

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’État qui finance des logements neufs à loyers modérés dans les zones tendues, là où la demande locative dépasse l’offre disponible. Il se positionne entre le logement social HLM et le parc privé classique : les loyers restent plafonnés, mais nettement supérieurs à ceux d’un HLM.

La cible est précise : des ménages aux revenus trop élevés pour accéder à un HLM, mais insuffisants pour se loger sur le marché libre. Ce positionnement explique l’intérêt des investisseurs, qui bénéficient d’une demande solvable et continue.

Ouvert aux particuliers depuis un décret de décembre 2023, le LLI reste conditionné à la création d’une personne morale, généralement une SCI. C’est le point de passage obligé pour tout investisseur privé.

Comment fonctionne le LLI et pourquoi il remplace le Pinel

Le mécanisme repose sur un engagement de location longue durée en contrepartie d’avantages fiscaux significatifs. Concrètement :

• Logement neuf en zones tendues (Abis, A, B1)
• Loyers modérés encadrés par l’État, inférieurs au marché
• Locataires intermédiaires sous plafond de ressources
• Alternative au Pinel, fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025
• Accès via personne morale obligatoire, SCI en tête

La disparition du Pinel a ouvert un vide que le LLI comble naturellement. Là où le Pinel imposait un engagement de 6, 9 ou 12 ans, le LLI exige une location minimale de 20 ans, abaissée à 15 ans en cas de revente programmée. Ce cadre long garantit une stabilité locative et un rendement fiscal étalé dans le temps.

Les biens doivent respecter la norme RE2020 et les exigences RE 2025, ce qui renchérit légèrement la construction, mais améliore la performance énergétique et la valeur patrimoniale à long terme.

Conditions d’éligibilité et obligations de l’investisseur LLI

Les conditions tenant au bien et au montage juridique

• Zones éligibles : Abis, A et B1 uniquement, selon le zonage tendu
• Personne morale obligatoire : un particulier ne peut pas acheter en nom propre
• SCI à deux associés minimum : la forme juridique la plus utilisée
• Normes RE2020 et RE 2025 : performance énergétique exigée sur le bâti
• Bien neuf ou rénové : construction neuve ou transformation de local non résidentiel

Le dispositif LLI n’est ouvert qu’aux personnes morales. Depuis le décret de décembre 2023, les particuliers peuvent y accéder, mais uniquement en créant une société civile immobilière (SCI). Cette SCI doit comporter au moins deux associés, ce qui conduit souvent l’investisseur à s’associer à son conjoint ou à un proche.

Le bien lui-même doit respecter plusieurs exigences. Il doit être situé dans une zone tendue classée Abis, A ou B1, et répondre aux normes RE2020 et RE 2025. La réglementation environnementale appliquée au LLI s’avère plus souple que celle qui s’imposait au Pinel, avec une économie estimée de 6 à 8 % sur le coût global par rapport à ce dernier dispositif.

Les obligations de location et de conformité sur la durée

L’investisseur LLI s’engage à louer son bien pendant une durée minimale de 20 ans. Cette durée peut toutefois être abaissée à 15 ans en cas de revente envisagée. L’engagement débute à la livraison du logement et couvre l’ensemble de la période.

Durant cette période, le bailleur doit respecter des plafonds de loyers fixés par l’État, inférieurs aux prix du marché libre mais supérieurs à ceux du parc HLM. Il doit également veiller au respect des plafonds de ressources de ses locataires, dont les revenus sont trop élevés pour accéder à un logement social, mais insuffisants pour le marché privé classique.

Le suivi administratif est rigoureux : tout manquement aux plafonds ou à la durée d’engagement entraîne la perte des avantages fiscaux, notamment le crédit d’impôt sur la taxe foncière accordé jusqu’à 20 ans. Le contrôle porte aussi sur la conformité énergétique continue du logement, qui doit rester aligné sur les exigences RE2020.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Les plafonds de loyers annuels sont fixés par l’État et varient selon la zone géographique du bien. Ils restent inférieurs aux loyers du marché libre mais supérieurs à ceux pratiqués en HLM. Un T2 de 45,50 m² en zone Abis, par exemple, ne peut dépasser le plafond de 19,71 €/m², soit environ 897 € par mois.

Le dispositif cible uniquement les zones tendues, là où la demande locative dépasse l’offre. Cela garantit une mise en location rapide et limite le risque de vacance, à condition de respecter scrupuleusement les barèmes officiels.

Les plafonds de ressources des locataires sont également encadrés. Ils déterminent qui peut occuper le logement : des ménages aux revenus trop élevés pour un HLM, mais insuffisants pour accéder au parc privé classique. Un barème “personnes supplémentaires” s’applique selon la composition du foyer.

Le bailleur doit effectuer un suivi administratif rigoureux : vérification des avis d’imposition à l’entrée, contrôle du respect des plafonds, et conservation des justificatifs. Tout écart peut remettre en cause les avantages fiscaux du dispositif.

Avantages fiscaux : TVA à 10 % et crédit d’impôt taxe foncière

Le dispositif LLI repose sur deux leviers fiscaux qui réduisent fortement le coût réel de l’opération. Le premier agit au moment de l’achat, le second s’étale sur toute la durée de l’engagement de location.

• TVA réduite à 10 % appliquée directement sur le prix d’achat, contre 20 % pour un achat immobilier classique.
• Crédit d’impôt taxe foncière conservé sur une durée pouvant atteindre 20 ans.
• Économie cumulée estimée à 26 000 € pour un T2 zone A de 48 m² sur 20 ans.
• Cumul loi Jeanbrun possible via le montage “Super Jeanbrun” (amortissement + TVA + crédit d’impôt).
• Baisse de prix de 16 % par rapport à un bien classique équivalent, grâce au taux de TVA réduit.

Un gain immédiat sur le prix d’acquisition

Prenons un T2 en zone Abis affiché à 224 000 € hors TVA. Avec la TVA réduite appliquée sur ce montant, le prix ressort à 205 000 €, soit 19 000 € d’économie pour l’investisseur. Sur un appartement 2 pièces en zone A, le prix LLI atteint 193 200 € contre 230 000 € sur le marché classique, ce qui représente une décote de 16 %.

Un crédit d’impôt qui amortit la taxe foncière

Le crédit d’impôt sur la taxe foncière reste accordé pendant toute la durée de l’engagement, soit jusqu’à 20 ans. Sur l’exemple du T2 zone A de 48 m² cité plus haut, l’économie d’impôt cumulée est évaluée à environ 26 000 € sur la période. Ce montant vient en déduction directe de l’impôt dû, ce qui allège la charge annuelle de propriété.

Un cumul possible avec la loi Jeanbrun

Il est tout à fait envisageable de superposer le LLI et la loi Jeanbrun dans un même montage. Ce cumul, souvent appelé “Super Jeanbrun”, additionne l’amortissement fiscal de la loi Jeanbrun, la TVA à 10 % et le crédit d’impôt taxe foncière. Le rendement net de l’opération s’en trouve fortement amélioré.

Étapes pour investir en LLI, de la réservation à la mise en location

Les étapes juridiques de création de la SCI

Le parcours débute par la réservation d’un bien éligible, neuf ou issu de la transformation d’un local non résidentiel, avec une clause de substitution au profit de la société en formation. Vient ensuite la rédaction des statuts de la SCI, acte fondateur qui fixe la répartition des parts et les relations entre associés, avec un minimum de 2 associés exigé.

La société doit alors faire l’objet d’une publication d’une annonce légale, étape obligatoire pour officialiser sa naissance. Intervient enfin la déclaration auprès de l’INPI et l’immatriculation au RCS, qui aboutissent à l’obtention du Kbis, véritable carte d’identité de la structure.

• Réservation du bien éligible : neuf ou rénové, avec clause de substitution
• Rédaction des statuts de la SCI : répartition des parts, minimum 2 associés
• Publication de l’annonce légale : formalité obligatoire de constitution
• Déclaration INPI et Kbis : immatriculation au RCS de la société

Le financement et la signature chez le notaire

Une fois la SCI immatriculée, l’obtention du financement devient l’étape suivante. Le prêt immobilier, d’une durée classique de 15 à 25 ans, peut être souscrit directement par la société.

Le dossier se conclut par l’offre de prêt puis la signature de l’acte authentique chez le notaire, qui transfère officiellement la propriété du bien à la SCI. Le logement peut alors être mis en location dans le respect des plafonds de loyers et de ressources propres au dispositif.

Acquisition via une SCI et comparaison LLI, Pinel et Jeanbrun

Pourquoi la SCI est incontournable pour investir en LLI

Le dispositif LLI n’est pas ouvert aux particuliers en nom propre. Depuis le décret de décembre 2023, seules les personnes morales peuvent porter l’acquisition, et la SCI s’impose comme la forme la plus simple et la plus souple pour y accéder. Elle exige au minimum deux associés, ce qui permet de monter l’opération en couple ou en famille.

La SCI offre aussi un levier de transmission patrimoniale non négligeable. La donation de parts bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, et de 80 724 € entre époux. En cas de cession de parts, les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % de la valeur cédée.

Tableau comparatif LLI, Pinel et Jeanbrun

Le Pinel n’accepte plus de nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025, ce qui fait du LLI la seule alternative directe sur le neuf en zone tendue. La loi Jeanbrun apporte, elle, l’amortissement fiscal absent du LLI seul. Le montage combiné, surnommé Super Jeanbrun, superpose les deux dispositifs et cumule TVA réduite, crédit d’impôt et amortissement.

FAQ : vos questions sur le dispositif LLI

Un particulier peut-il vraiment investir en LLI sans créer de société

Non, le LLI exige une SCI ou une société de projet pour porter le bien. Un particulier ne peut pas souscrire seul un engagement LLI de 20 ans. La SCI est donc incontournable pour accéder au dispositif.

Peut-on revendre un bien LLI avant les 20 ans d’engagement

Oui, la revente reste possible, mais elle entraîne la reprise de la TVA à 10 % au prorata des années restantes. L’acquéreur peut aussi poursuivre l’engagement LLI pour éviter ce remboursement.

Quelle différence entre un logement LLI et un logement social HLM

Le LLI est un logement privé à loyer intermédiaire, loué via un bail classique. Le HLM relève du parc social public, avec des loyers plus bas et des conditions d’attribution encadrées par l’État.

Le LLI remplace-t-il le Pinel depuis le 1er janvier 2025

Oui, le Pinel est clos depuis le 31 décembre 2024. Le LLI devient le principal dispositif d’investissement locatif neuf à avantage fiscal, avec un engagement de 20 ans au lieu de 6, 9 ou 12.

Peut-on louer un bien LLI en meublé et sous quel régime fiscal

Non, le LLI impose la location nue à usage de résidence principale. Le meublé est exclu car il relève du régime LMNP ou LMP, incompatible avec les obligations et la TVA à 10 % du dispositif.

Peut-on cumuler le LLI avec la loi Jeanbrun et comment fonctionne le Super Jeanbrun

Oui, le Super Jeanbrun cumule l’amortissement du LLI et le déficit foncier de la loi Jeanbrun. Ce montage réservé à la SCI permet d’effacer l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.