CFE en LMNP : calcul, exonérations et obligations 2025

Comment est calculée la CFE en LMNP ?

Le calcul de la CFE (cotisation foncière des entreprises) en LMNP repose sur un principe simple : la valeur locative de votre bien est multipliée par un taux voté par la commune où se situe l’appartement. Cette valeur locative correspond aux mêmes bases que celles utilisées pour la taxe foncière.

Le point clé à comprendre est que l’administration fiscale se réfère à vos recettes de l’année N-2 pour déterminer votre assiette de calcul. Autrement dit, les revenus perçus deux ans auparavant servent de référence pour l’année d’imposition en cours.

La base d’imposition : la valeur locative

La valeur locative est déterminée à partir de la surface du bien, de son confort et de sa localisation, à l’image de la surface prise en compte pour des plans petite maison 2 chambres. Elle est reprise par l’administration fiscale sur la base des informations transmises lors de votre déclaration d’établissement (formulaire 1447-C). Cette valeur est ensuite ajustée chaque année par les services fiscaux, ce qui peut influencer le choix entre micro-BIC et régime réel LMNP, tout comme les caractéristiques haussmannien influencent la valeur locative des immeubles anciens.

Concrètement, pour un appartement loué meublé, la base d’imposition correspond à la valeur locative brute du logement, avant application d’un abattement forfaitaire de 30 % prévu pour les locaux d’habitation. Cette base sert ensuite de point de départ au calcul final.

La formule de calcul et la cotisation minimale

La formule complète du calcul de la CFE se décompose comme suit :

• Formule : valeur locative × taux communal d’imposition
• Taux : voté annuellement par la commune
• Assiette : recettes de l’année N-2 pour déterminer la base
• Cotisation minimale : fixée par la commune si la base est trop faible
• Seuil d’exonération : recettes inférieures à 5 000 € donnent un solde nul

Si votre base d’imposition est particulièrement faible, la commune peut appliquer une cotisation minimale plancher. Cette cotisation minimale dépend de l’importance de la commune et est votée par son conseil municipal.

Pour illustrer : un appartement dont la valeur locative est de 3 500 € avec un taux communal de 20 % donnera une CFE de 700 € (3 500 × 0,20). En revanche, si vos recettes annuelles n’excèdent pas 5 000 €, votre solde de CFE sera nul, comme prévu par la réglementation issue de la loi de finances de 2010.

Avec plusieurs appartements, chaque bien est imposé séparément, comme détaillé dans la section suivante.

Exonérations de CFE : conditions et démarches

Bonne nouvelle pour les petits loueurs : la CFE ne s’applique pas automatiquement à tous les LMNP. Plusieurs cas d’exonération permettent de réduire, voire d’annuler, cette imposition. Encore faut-il connaître les conditions précises et, le cas échéant, effectuer les bonnes démarches.

Les cas d’exonération totale ou partielle

• Recettes annuelles inférieures à 5 000 € : exonération totale de CFE
• Location occasionnelle d’une partie de l’habitation personnelle : exonération
• Location résidence secondaire à titre occasionnel : exonération
• Première année d’activité : jamais de CFE à payer

Ces exonérations s’apprécient en fonction des recettes de l’année N-2, c’est-à-dire les revenus perçus deux ans avant l’année d’imposition. Si vous débutez, la première année est toujours exonérée, quel que soit le montant des loyers encaissés, car l’activité n’existait pas au 1er janvier de l’année d’imposition.

Dégrèvement en cas de vacance ou de travaux

Votre bien est resté vide plusieurs mois ou vous avez réalisé d’importants travaux ? Il est possible d’obtenir un dégrèvement de la CFE. La demande s’effectue directement sur impots.gouv.fr, après réception de l’avis d’imposition.

Le dégrèvement est accordé lorsque le bien est resté inoccupé pendant une période prolongée ou que les travaux ont rendu la location impossible. Pensez à conserver toutes les pièces justificatives : factures des artisans, contrats de location, attestations de vacance. L’administration examine chaque dossier au cas par cas.

Dans certains cas, des travaux de rénovation énergétique peuvent être nécessaires pour remettre le bien en location, notamment si le logement est classé DPE F ou G.

Comment payer la CFE en LMNP ?

• Compte professionnel obligatoire : le règlement s’effectue via votre espace personnel sur impots.gouv.fr, dédié aux activités professionnelles.
• Échéance unique : le paiement doit être effectué au plus tard le 15 décembre de chaque année, sans avis préalable pour les montants inférieurs à 300 €.
• Questionnaire 751-sd : après l’enregistrement de votre activité, ce formulaire (Cerfa 14031*07) est envoyé automatiquement ; vous disposez de 15 jours pour le compléter et le retourner.
• Numéro SIRET requis : indispensable pour créer votre compte professionnel et identifier chacun de vos établissements.
• Prélèvement mensuel possible : sur demande expresse auprès de l’administration, vous pouvez échelonner le paiement par mensualités.

En cas de difficulté de paiement, le dégrèvement pour vacance ou pour baisse d’activité peut être sollicité après réception de l’avis, directement sur impots.gouv.fr. Aucun paiement n’est exigé la première année d’activité ; celui-ci débute l’année suivant la création de votre location meublée, comme le rappelle le guide des obligations LMNP.

À noter : si vos recettes annuelles sont inférieures à 5.000 € et que le montant calculé est nul, l’avis de CFE peut tout de même être émis pour information. Dans ce cas, aucune démarche supplémentaire n’est requise, mais conservez précieusement l’avis.

CFE avec plusieurs appartements : règles et optimisation

Lorsque vous détenez plusieurs appartements en location meublée, la gestion de la CFE peut vite devenir complexe. La règle de base est simple : chaque bien immobilier donne lieu à un avis d’imposition distinct, avec son propre numéro SIRET.

Un SIRET et un avis par appartement

Chaque appartement loué meublé est considéré comme un établissement distinct. Concrètement, cela signifie que pour 3 appartements, vous recevrez 3 avis de CFE à régler, même si vous êtes le même loueur. Cette particularité s’explique par le fait que la cotisation foncière des entreprises est calculée sur la valeur locative de chaque bien, qui sert de base d’imposition. Les services fiscaux attribuent donc un SIRET spécifique à chaque appartement dès votre déclaration d’activité de loueur meublé non professionnel. La cotisation minimale dont le montant est fixé par chaque commune s’applique également à chaque bien individuellement, ce qui peut alourdir la facture totale.

Comment optimiser le nombre d’avis à payer ?

Il existe quelques leviers pour limiter le nombre d’avis de CFE et alléger la charge administrative et financière :

• Regrouper les biens dans une même commune pour faciliter la gestion et bénéficier du même taux communal.
• Un seul établissement principal par SIRET : désignez un bien comme siège et rattachez-y les autres comme locaux secondaires.
• Déclarer établissements secondaires distinctement sur le guichet unique afin de clarifier votre situation auprès de l’administration.
• Vérifier exonérations par bien individuellement : si un appartement génère moins de 5.000 € de recettes annuelles, il peut être exonéré le solde de CFE s’annule alors pour ce local.

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Note d’optimisation : Si plusieurs appartements sont situés dans le même immeuble et partagent la même valeur locative de référence, vous pourriez demander un regroupement des avis auprès de votre centre des impôts. Cette démarche, bien que non automatique, permet souvent de réduire les frais de gestion et simplifie le paiement unique avant l’échéance du 15 décembre.

Déclaration de la CFE : formulaire 1447-C et démarches

Dès l’enregistrement de votre activité de loueur meublé non professionnel sur le guichet unique, vous recevez un numéro SIRET. L’administration vous adresse ensuite le questionnaire 751-sd (Cerfa 14031*07) : vous disposez de 15 jours pour le compléter et le retourner afin de déclarer précisément vos locaux. Ce document permet de calculer votre base d’imposition et d’identifier les éventuelles exonérations applicables.

Chaque année, la déclaration n°1447-C doit être transmise via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Renseignez-y les éléments relatifs à vos recettes de l’année N-2, car c’est cette référence qui sert de base au calcul de la cotisation. Une absence de déclaration ou une erreur de saisie peut entraîner une imposition d’office.

La date limite de paiement est fixée au 15 décembre. Si vous cessez votre activité ou vendez un appartement en cours d’année, signalez-le rapidement pour éviter une cotisation minimale inutile. Conservez précieusement vos avis d’imposition : ils sont nécessaires en cas de demande de dégrèvement pour vacance ou travaux.

Qui est redevable de la CFE en LMNP ?

La location meublée est juridiquement considérée comme une activité commerciale. De ce fait, tout loueur meublé non professionnel (LMNP) immatriculé au registre national des entreprises est redevable de la CFE, qu’il soit au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié.

Sont donc concernés tous les loueurs déclarés au 1er janvier de l’année d’imposition. Toutefois, les revenus pris en compte pour le calcul sont ceux de l’année N-2 : si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €, la cotisation peut être nulle ou faire l’objet d’une exonération automatique. En revanche, dès que le seuil est dépassé, la CFE reste due, même après la suppression de la CVAE.

SIRET, établissement principal et secondaire

Chaque appartement loué en meublé doit posséder son propre numéro SIRET. Ce n’est pas une option : l’administration fiscale considère chaque bien comme un établissement distinct, qu’il soit votre résidence principale louée occasionnellement ou un investissement locatif dédié.

Déclaration des établissements : règles à connaître

Lorsque vous déclarez votre activité de loueur meublé non professionnel, vous devez indiquer chaque appartement séparément. Un établissement principal est celui où se situe le siège de votre activité, tandis que les autres biens sont déclarés comme établissements secondaires. Chacun reçoit son propre SIRET, attribué après votre déclaration initiale. Cette distinction est fondamentale : elle détermine le nombre d’avis de CFE que vous recevrez.

Conséquences pratiques pour le paiement

La principale conséquence est budgétaire : vous recevez un avis de CFE par établissement déclaré, et le paiement s’effectue séparément pour chaque SIRET. Vous ne pouvez pas regrouper vos appartements sur un seul avis, même s’ils sont gérés par le même propriétaire ou situés dans le même immeuble. Concrètement, détenir trois appartements en LMNP signifie trois avis de CFE à vérifier et trois paiements à effectuer avant l’échéance du 15 décembre.

• Paiement séparé : chaque SIRET génère un avis de CFE distinct
• Un avis par établissement : déclaré, sans possibilité de regroupement
• Conserver chaque SIRET actif : une obligation légale, même en l’absence de recettes
• Mise à jour obligatoire : en cas de cessation d’activité ou de vente d’un bien, via le guichet unique

En cas de vente d’un appartement ou d’arrêt de la location, vous devez procéder à la radiation du SIRET correspondant dans les plus brefs délais. Cette démarche évite de continuer à recevoir des avis de CFE pour un bien dont vous n’êtes plus propriétaire. Pensez également à mettre à jour votre déclaration si vous changez d’établissement principal ou si la configuration de votre parc locatif évolue.