CFE LMNP : calcul, exonérations et déclaration en 2026
La CFE du loueur meublé non professionnel se calcule sur la valeur locative cadastrale.
- Base de calcul : valeur locative cadastrale du bien.
- Taux communal : 16,52 % à Paris, 28,62 % à Lyon.
- Moyenne nationale : taux de 26 % appliqué par les communes.
- Assujettissement : dû quel que soit le régime fiscal (micro-BIC ou réel).
- Seuil LMNP/LMP : 23 000 € de recettes sans effet sur la CFE.
- Exonération : première année d’activité ou CA inférieur à 5 000 €.
Qu’est-ce que la CFE et comment s’applique-t-elle en LMNP ?
- Impôt local : la CFE remplace la taxe professionnelle depuis 2010
- Composante de la CET : elle forme la cotisation foncière des entreprises avec la CVAE (supprimée en 2024)
- Activité non salariée : elle est due par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée de façon habituelle
- Location meublée = activité commerciale : le loueur en meublé non professionnel relève des BIC, quel que soit son régime fiscal
- Base de calcul : la valeur locative cadastrale du bien, identique à celle utilisée pour la taxe foncière
- Distincte : la CFE ne se confond ni avec la taxe foncière, ni avec la taxe d’habitation
La cotisation foncière des entreprises (CFE) constitue un impôt local que tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit intégrer dans sa gestion locative. Son mécanisme repose sur un principe simple : dès lors que la location meublée génère des revenus de manière régulière, l’administration fiscale considère qu’il s’agit d’une activité économique imposable. Cette logique s’applique même lorsque l’activité reste accessoire par rapport aux revenus salariés du contribuable.
Le calcul de cet impôt s’appuie sur la valeur locative cadastrale du logement, c’est-à-dire le loyer théorique que le bien pourrait produire s’il était loué dans des conditions normales. Chaque commune applique ensuite son propre taux d’imposition à cette base, ce qui explique des écarts significatifs d’une ville à l’autre : le taux communal atteint par exemple 16,52 % à Paris, 28,62 % à Lyon et 36,58 % à Toulouse, tandis que le taux moyen national s’établit à 26 %.
Comprendre le fonctionnement de la CFE dès le début de votre activité LMNP vous permettra d’anticiper cette charge fiscale et d’éviter les mauvaises surprises. Les sections suivantes détaillent les conditions d’assujettissement, les exonérations possibles et la méthode de calcul précise.
Qui doit payer la CFE et quelles exonérations existent en LMNP ?
Assujettissement des loueurs en meublé
- LMNP assujetti quel que soit le régime fiscal choisi
- Micro-BIC ou réel : tous les loueurs sont concernés
- LMP également redevables de la cotisation
- Personne morale redevable aussi (SCI, SARL de famille)
- Indivision : imposition au nom propre de l’indivision
La CFE s’applique donc à tous les loueurs en meublé, quel que soit leur statut. Dès lors que la location constitue une activité commerciale habituelle au sens du code général des impôts, la cotisation est due. Les loueurs non professionnels ne sont pas dispensés pour autant : le seuil de 23 000 € de recettes annuelles qui distingue LMNP et LMP n’a aucun effet sur l’assujettissement à la CFE.
Exonérations et dispenses applicables
Bonne nouvelle : plusieurs exonérations peuvent réduire, voire supprimer, votre CFE. La première est automatique : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 €, vous êtes totalement dispensé de cotisation. Cela correspond à un loyer mensuel moyen d’environ 415 € sur l’année. Les loueurs en meublé qui génèrent moins de 8 400 € de loyers annuels (soit environ 700 € par mois) doivent donc vérifier leur situation avec attention.
L’année de création de l’activité, l’article 1478 du CGI prévoit une exonération totale. Vous ne payez aucune CFE la première année. La deuxième année, la base d’imposition est réduite de 50 %, ce qui allège considérablement la facture. Enfin, si vous louez une partie de votre habitation personnelle de façon occasionnelle (type Airbnb ponctuel), cette part peut être exonérée. Certaines communes votent aussi des exonérations facultatives pour les petites activités renseignez-vous auprès de votre centre des impôts pour connaître les délibérations locales en vigueur.
Calcul, déclaration et paiement de la CFE en LMNP
Calculer le montant de la CFE
Le calcul de la CFE repose sur une formule simple : valeur locative cadastrale du bien × taux communal voté par la commune d’implantation. La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel que le bien pourrait générer, tel qu’il est retenu pour la taxe foncière.
Le taux communal varie fortement d’une ville à l’autre : de 16,52 % à Paris à 36,58 % à Toulouse, avec une moyenne nationale autour de 26 %. S’ajoute la taxe additionnelle pour frais de chambre de commerce et d’industrie, soit 1,12 % de la base d’imposition.
Un minimum de cotisation s’applique toutefois. Il est calculé selon le montant des recettes annuelles de votre activité locative, selon plusieurs tranches : 10 001 € à 32 600 €, 32 601 € à 100 000 €, 100 001 € à 250 000 € ou 250 001 € à 500 000 € de chiffre d’affaires. Cette cotisation minimale se situe généralement entre 200 € et 700 €, mais peut dépasser 1 000 € dans les grandes villes.
La CFE est due au 1er janvier de l’année d’imposition. Prenons un exemple concret : pour une valeur locative cadastrale de 1 500 € et un taux communal de 30 %, la CFE de base s’élève à 450 €. Si la cotisation minimale fixée par la commune est de 500 €, c’est ce montant qui sera finalement exigé.
Effectuer sa déclaration et son paiement
Déclarer votre activité est une étape obligatoire. Voici les démarches à suivre :
- Formulaire 1447-C-SD : déclaration initiale d’activité, à déposer avant le 31 décembre de l’année de création
- Formulaire 1447-M-SD : déclaration de modification, à transmettre avant le 3 mai pour les changements d’exploitation
- Paiement exclusivement en ligne : via l’espace professionnel du site impots.gouv.fr
- Échéance unique : le paiement doit être effectué avant le 15 décembre
- Acompte obligatoire : si votre CFE dépasse 3 000 €, un acompte de 50 % est exigé en juin
Pour les nouvelles activités, l’espace professionnel en ligne doit être activé sous 60 jours suivant l’immatriculation. Un défaut de paiement entraîne une majoration de 5 % ainsi que des intérêts de retard mensuels de 0,20 %. En cas de création en cours d’année, le dépôt du formulaire 1447-C-SD doit intervenir avant le 31 décembre pour bénéficier de l’exonération la première année.
La CFE est-elle déductible des revenus LMNP ?
Si vous optez pour le régime réel d’imposition, la CFE est déductible intégralement de vos revenus locatifs, tout comme la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt. Cette déduction inclut également la taxe additionnelle de la CCI (1,12 % de la base). Vous réduisez ainsi directement votre résultat imposable, ce qui génère une économie d’impôt non négligeable.
En revanche, si vous relevez du micro-BIC, la CFE n’est pas déductible. Elle s’ajoute à votre charge fiscale sans réduire votre base de calcul (abattement forfaitaire de 50 %). Pour les loueurs dont le chiffre d’affaires dépasse les seuils du micro, passer au réel permet souvent de transformer cet impôt en charge déductible, un levier à étudier avec votre conseiller.
Cas particuliers : plusieurs biens, location saisonnière, cessation d’activité, SCI
Gérer la CFE avec plusieurs biens ou en SCI
- Plusieurs biens, même commune : une seule CFE, valeurs locatives additionnées.
- Biens dans des communes différentes : un avis de CFE distinct par commune.
- SCI et SARL de famille : redevables de la CFE en tant que personne morale.
- Indivision : imposition au nom de l’indivision, sans solidarité automatique entre membres.
Situations de cessation et location saisonnière
Pour la location saisonnière (type Airbnb), la CFE est due dès lors que l’activité présente un caractère habituel. En revanche, l’exonération ne s’applique pas si le bien constitue l’habitation personnelle du loueur. En cas de cessation d’activité, vous pouvez bénéficier d’un dégrèvement prorata temporis sur la base de la CFE, conformément à l’article 1478 du CGI : le montant est alors calculé au prorata des mois d’exploitation effective.
Exemples chiffrés de calcul de la CFE en LMNP
Le montant de la CFE dépend de la commune d’implantation du bien et de sa valeur locative cadastrale. Les exemples suivants montrent l’ampleur des écarts possibles entre les grandes villes françaises.
| Ville / commune | Valeur locative cadastrale | Taux CFE applicable | CFE totale annuelle |
|---|---|---|---|
| Paris (studio) | Base minimum : 399 € | 16,52 % + CCI 1,12 % | 71 € |
| Lyon (T2) | 3 500 € | 28,62 % + CCI 1,12 % | 1 051 € |
| Toulouse (appartement) | 4 200 € | 36,58 % + CCI 1,12 % | 1 599 € |
| Petite commune | 1 500 € | 30 % | 141 € |
Décortiquer un calcul concret
Prenons l’exemple d’un studio à Paris avec une valeur locative cadastrale de 1 500 €. Le taux communal de 16,52 % s’applique sur la base d’imposition, mais celle-ci est plafonnée à la cotisation minimale de 399 € pour les petites bases. Le calcul donne : 399 € × 16,52 % = 65,91 € de CFE communale, à laquelle s’ajoute la taxe additionnelle CCI de 4,47 € (399 € × 1,12 %). Le total s’établit à 71 € par an.
À Lyon, un T2 avec une valeur locative de 3 500 € supporte un taux plus élevé : 3 500 € × 28,62 % = 1 001,70 €, plus la taxe CCI de 39,20 €, soit un total de 1 051 €.
Pour un appartement à Toulouse avec une valeur locative de 4 200 €, le taux de 36,58 % génère une CFE de 1 536,36 €, portée à 1 599 € avec la taxe additionnelle.
L’impact de la cotisation minimale
Hors grandes villes, la cotisation minimale joue un rôle important. Avec une base d’imposition de 1 500 € et un taux communal de 30 %, le calcul donne 450 € × 30 % = 135 €, plus 6 € de taxe CCI, soit 141 € au total.
> À retenir : la fourchette typique pour un loueur en meublé non professionnel se situe entre 71 € et plus de 1 500 € selon la commune. Vérifiez toujours le taux voté par votre commune et la base retenue par l’administration pour anticiper votre charge fiscale.
CFE et taxe d’habitation : double imposition en LMNP
| Type de taxe | Redevable | Base de calcul |
|---|---|---|
| CFE | Loueur en meublé (LMNP) | Valeur locative cadastrale |
| Taxe foncière | Propriétaire du bien | Valeur locative cadastrale |
| Taxe d’habitation | Occupant (résidences secondaires) | Valeur locative cadastrale |
Le cumul CFE et taxe d’habitation sur les logements meublés
La question du cumul entre la CFE et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) a longtemps semé le doute chez les loueurs en meublé. La réponse ministérielle du 3 juin 2025 a tranché : le cumul est parfaitement légal pour les locations saisonnières. Un bien loué à l’année ou à la nuitée peut donc supporter ces deux impositions locales simultanément.
En revanche, ce cumul devient impossible lorsque le bien constitue l’habitation personnelle du loueur. Si vous louez une partie de votre résidence principale, la CFE ne s’applique pas, seule la taxe d’habitation peut être due selon votre situation.
La taxe foncière, elle, se cumule systématiquement avec la CFE. En tant que propriétaire, vous la payez quel que soit votre statut, même si vous n’êtes pas assujetti à la CFE. Ces deux taxes partagent la même base la valeur locative cadastrale mais leur taux communal diffère.
Différence entre CFE, taxe foncière et taxe d’habitation
Ces trois taxes locales répondent à des logiques distinctes. La CFE frappe l’activité professionnelle, même non salariée : c’est pour cela qu’elle s’applique au loueur en meublé, quel que soit son régime fiscal. La taxe foncière repose sur la propriété immobilière, sans lien avec l’usage du bien. La taxe d’habitation, désormais limitée aux résidences secondaires, concerne l’occupation effective du logement.
Pour une location saisonnière, anticipez le cumul : votre taxe foncière et votre CFE seront toujours dues, et la THRS s’ajoutera si le bien est considéré comme une résidence secondaire. Un suivi précis de vos obligations vous évitera des régularisations tardives. Pour les loueurs dont les recettes annuelles restent sous le seuil de 5 000 €, la CFE est exonérée, ce qui simplifie le cumul.