Plafond de ressource LLI 2026 : montants par zone et calcul d’éligibilité

Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Définition et positionnement du LLI dans le parc immobilier

Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif qui se situe à mi-chemin entre le logement social et le parc locatif privé classique. Il s’adresse aux ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui ne peuvent pas forcément accéder aux loyers libres du marché.

Concrètement, le LLI permet de proposer des loyers modérés, encadrés par arrêté, tout en garantissant au bailleur une rentabilité attractivede. Ce positionnement intermédiaire explique pourquoi le dispositif est souvent présenté comme une réponse au “trou” entre le logement aidé et le logement privé traditionnel. Les plafonds de ressources y sont majorés de 30 % par rapport aux plafonds PLUS, ce qui élargit mécaniquement le nombre de ménages éligibles.

Depuis l’arrêté du 19 décembre 2025, les plafonds de ressources HLM applicables au LLI ont été révisés, et l’arrêté du 30 janvier 2025 a fixé les plafonds de loyers des logements intermédiaires, publiés au Journal officiel le 14 février 2025. Ces textes encadrent à la fois les loyers et les revenus des candidats locataires.

Financement via PLI et acteurs concernés

Le LLI repose sur un mode de financement spécifique, le prêt locatif intermédiaire (PLI), qui conditionne l’accès aux avantages fiscaux et aux plafonds réglementés. Les acteurs qui interviennent dans la chaîne du LLI sont identifiés et encadrés.

• Prêt locatif intermédiaire (PLI) : financement dédié au logement intermédiaire
• Zonage A, B, C : les plafonds varient selon la tension du marché
• Action Logement : collecteur agréé pour le financement du dispositif

Ce cadre explique pourquoi un investisseur doit vérifier simultanément la zone géographique, le type de prêt mobilisé et la composition de son foyer avant de se lancer.

Conditions d’éligibilité et engagement de location LLI

Pour qu’un locataire puisse accéder à un logement locatif intermédiaire, deux conditions doivent être réunies : un niveau de ressources plafonné et un engagement ferme du bailleur. Ce double filtre garantit que le dispositif reste réservé aux ménages qui ne sont ni éligibles au logement social, ni en mesure de se loger librement dans le parc privé classique.

• Ressources sous plafonds réglementés : le revenu fiscal de référence du foyer ne doit pas dépasser le plafond de la zone et de la composition familiale.
• Engagement de location du bailleur : le propriétaire s’engage à louer son bien en LLI pendant toute la durée prévue par le dispositif.
• Justificatifs du candidat locataire : avis d’imposition et pièces d’identité de toutes les personnes du foyer sont exigés pour vérifier l’éligibilité.
• Accès gratuit via Action Logement : la demande se fait sans frais et aucun bon de visite n’est émis par Action Logement.

Un engagement qui pèse sur le bailleur

Le bailleur s’engage à louer son logement en LLI pour une durée définie et à respecter les plafonds de loyers fixés par arrêté, dont ceux publiés au Journal officiel du 14 février pour les plafonds de loyers des logements intermédiaires. Cet engagement conditionne le maintien des avantages fiscaux liés au dispositif.

Le non-respect de cet engagement expose le propriétaire à la perte du régime de faveur. C’est pourquoi de nombreux investisseurs passent par une SCI pour encadrer juridiquement l’exploitation du bien.

Vérification du côté locataire

Le candidat locataire doit fournir un avis d’imposition afin d’attester que son revenu fiscal de référence de l’année N-2, ligne 25, reste inférieur au plafond applicable. Le calcul tient compte de toutes les personnes du ménage, y compris les enfants rattachés au foyer fiscal.

La demande d’accès au logement intermédiaire est gratuite. Aucun intermédiaire ne peut facturer de frais ni émettre de bon de visite au nom d’Action Logement, ce qui protège le candidat des démarches payantes abusives.

Acquisition via personne morale (SCI) : obligation LLI

Le dispositif LLI est accessible aux personnes morales, ce qui ouvre la voie à une acquisition via SCI (société civile immobilière). C’est l’une des spécificités fortes du logement locatif intermédiaire par rapport à d’autres dispositifs d’investissement locatif, qui restent souvent réservés aux personnes physiques.

Concrètement, la société acquiert le bien puis s’engage à le louer en LLI pendant toute la durée prévue par la réglementation. Cet engagement conditionne l’accès aux avantages fiscaux, notamment la TVA à 10 % sur l’acquisition et le crédit d’impôt associé.

Attention toutefois : la SCI doit respecter les plafonds de ressources des locataires et les plafonds de loyers, comme n’importe quel bailleur LLI. Le non-respect de ces obligations remet en cause le bénéfice du dispositif.

Avantages fiscaux du LLI (TVA 10 %, crédit d’impôt)

Le premier levier qui séduit les investisseurs reste la TVA à 10 % applicable à l’acquisition d’un logement destiné au LLI. Ce taux réduit, loin des 20 % du régime classique, allège immédiatement le coût d’entrée. À cela s’ajoute un crédit d’impôt qui vient réduire la facture fiscale du bailleur, ce qui améliore la rentabilité nette du projet.

Ces deux dispositifs combinés constituent le principal moteur de décision pour qui hésite entre le LLI et un investissement locatif classique. L’avantage est d’autant plus marqué que le logement intermédiaire s’adresse à des locataires dont les ressources dépassent les plafonds du logement social, tout en restant encadrées.

Le LLI se distingue ainsi clairement du dispositif Pinel sur le terrain fiscal. Là où le Pinel repose sur une réduction d’impôt étalée, le LLI joue sur une TVA réduite à 10 % dès l’achat, complétée par le crédit d’impôt. Ce double avantage explique pourquoi le logement intermédiaire attire aussi bien les particuliers que les personnes morales souhaitant diversifier leur patrimoine.

Quels sont les plafonds de ressources LLI en 2026 ?

Les plafonds de ressources LLI sont fixés par l’arrêté du 19 décembre 2025, applicable depuis le 1er janvier 2026. Ils sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Ces montants varient selon deux paramètres principaux : la zone géographique (A, B ou C) et la composition du foyer. Plus la zone est tendue, plus le plafond est élevé. De même, chaque personne supplémentaire dans le ménage augmente le seuil autorisé.

Le cas des jeunes ménages

Un jeune ménage bénéficie d’une attention particulière : lorsque la somme des âges des deux conjoints ne dépasse pas 55 ans, le couple est assimilé à une personne seule pour le calcul du plafond, ce qui peut faciliter l’éligibilité dans les zones tendues.

Le revenu fiscal de référence N-2

Le revenu pris en compte est toujours celui de l’année N-2, soit le revenu fiscal de référence figurant à la ligne 25 de l’avis d’imposition. Ce décalage permet aux bailleurs de vérifier l’éligibilité sur une base stable et connue du locataire.

Depuis 2019, les situations de handicap sont intégrées dans le calcul des plafonds, sous réserve de présenter la carte mobilité inclusion. Cette disposition élargit l’accès au dispositif LLI pour les foyers concernés.

Comment calculer ses revenus pour le plafond LLI ?

Revenus à additionner et avis d’imposition à utiliser

Le calcul repose sur un document unique : votre avis d’imposition. Ce n’est pas votre salaire net mensuel ni vos revenus de l’année en cours qui sont examinés, mais le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2, inscrit à la ligne 25 de l’avis. Autrement dit, pour une demande déposée aujourd’hui, c’est le RFR figurant sur l’avis émis il y a deux ans qui sert de base.

Ce montant ne concerne pas seulement le demandeur. Toutes les personnes composant le ménage sont prises en compte : conjoint, concubin, partenaire lié par un PACS, enfants rattachés au foyer fiscal. Leurs ressources sont additionnées pour obtenir un RFR global, qui sera ensuite comparé au plafond correspondant à votre situation.

Les trois critères déterminants pour le calcul

Le plafond qui vous sera appliqué n’est pas le même pour tous. Il dépend de trois éléments précis, qu’il faut avoir en tête avant de déposer un dossier :

• Montant du prêt obtenu : le financement du bailleur oriente le dispositif applicable
• Localisation du logement : zone A, B ou C selon la tension du marché
• Situation familiale du ménage : nombre de personnes composant le foyer fiscal

Ces trois critères se combinent. Un couple avec deux enfants en zone tendue ne relève pas du même plafond qu’une personne seule en zone détendue. Vérifiez donc systématiquement la zone géographique du logement et la composition de votre foyer avant de comparer votre RFR au bon montant.

Situation de handicap : une nouveauté depuis 2019

Depuis 2019, les plafonds de ressources LLI intègrent les situations de handicap au même titre que la composition familiale classique. Concrètement, un ménage dont l’un des membres est titulaire de la carte mobilité inclusion bénéficie d’un calcul adapté de son éligibilité.

Cette carte, délivrée par la MDPH, remplace les anciennes mentions « invalidité » ou « priorité » et sert de justificatif officiel auprès du bailleur. Elle atteste la situation et permet au demandeur de se voir appliquer un plafond de ressources ajusté, sans avoir à fournir de dossier médical détaillé.

Le principe reste simple : les ressources du foyer doivent demeurer inférieures ou égales aux plafonds réglementés, mais la catégorie de ménage retenue tient compte du handicap pour augmenter le seuil applicable. Un candidat locataire qui se situe juste au-dessus des plafonds classiques peut ainsi devenir éligible au LLI grâce à ce dispositif.